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부동산 계약을 체결할 때 세금을 조금이라도 아껴보겠다는 의도로 시작된 행위가 자칫하면 '탈세'로 이어지는 경우가 적지 않습니다. 특히 세법은 점점 정교해지고 있고, 국세청의 데이터 기반 추적 능력도 갈수록 발전하고 있어 조심해야 합니다.
부동산은 고가의 자산이자 세금이 크게 발생하는 영역인 만큼 거래 시 자칫한 실수가 큰 리스크로 연결될 수 있습니다. 단순한 절세가 아닌 의도된 탈세로 오인받을 수 있는 계약 유형에 대해 정확히 알고 있어야 합니다.
제가 생각했을때, 이런 정보는 전문가가 알려주지 않으면 실무에서 간과되기 쉬운 부분이기 때문에 블로그 독자들에게 실질적인 도움이 될 수 있다고 판단했습니다.
아래에서는 세금 아끼려다 오히려 탈세로 처벌받는 위험한 부동산 계약 유형들을 사례 중심으로 상세히 설명드리겠습니다. 또한 각 유형이 왜 문제가 되는지, 실제 발생한 사례들과 함께 확인해보도록 하겠습니다.
📌 계약서 누락: 신고 안된 임대차
부동산 임대차계약을 체결한 뒤 국세청이나 관할 지자체에 신고하지 않고 계약서를 누락시키는 사례는 여전히 많이 발생하고 있습니다. 임대인 입장에서는 월세 소득에 대한 과세를 피하거나, 전입신고에 따른 권리 관계를 숨기기 위해 의도적으로 신고를 누락하는 경우가 있습니다.
이러한 계약 누락은 전세보증금 반환소송, 확정일자 효력 부인 등의 문제뿐 아니라 임대소득 탈루로 연결되어 국세청의 소득세 추징 사유가 되기도 합니다. 특히 최근에는 전입신고, 확정일자, 계좌 이체 내역 등 데이터 간 비교 분석이 자동화되고 있어 임대차 신고 누락이 쉽게 적발됩니다.
임차인 또한 확정일자를 받지 않고 거주하는 경우, 전세금 보호를 받지 못하거나 우선변제권을 상실할 수 있는 리스크에 노출되며, 실제로 여러 분쟁 사례가 꾸준히 보고되고 있습니다. 특히 갭투자 과정에서 다수 임대차 계약이 신고 없이 이루어져 문제가 되는 경우가 많습니다.
세입자에게 보증금을 받았음에도 이를 신고하지 않으면, 임대인의 세금 탈루뿐만 아니라 소득세뿐만 아니라 건강보험료 부과에서도 문제가 발생할 수 있어 더욱 주의가 필요합니다. 정당한 계약서 작성과 확정일자 부여는 양측 모두에게 안정적인 거래를 위한 필수 조건입니다.
📄 임대차 계약서 신고 필요성 비교표
| 항목 | 신고한 경우 | 신고 안한 경우 |
|---|---|---|
| 전세금 보호 | 우선변제권 확보 가능 | 보호 불가, 반환 소송 시 불리 |
| 세입자 권리 | 대항력 확보 가능 | 대항력 부재로 인한 퇴거 가능성 |
| 임대인 세금 | 합법적 신고, 공제 혜택 가능 | 소득세 및 가산세 부과 가능성 |
| 건강보험료 영향 | 신고 내역 기준 산정 | 세무조사 시 추가 부과 우려 |
정당한 절차를 거쳐 계약서를 신고하고 확정일자를 부여받는 것은 단순한 신고 행위를 넘어 양 당사자의 권리 보호와 관련된 중요한 법적 장치입니다. 신고 누락은 절세가 아닌 탈세로 판단될 가능성이 높아 사전에 철저한 주의가 필요합니다.
📉 다운계약서 작성의 위험성
다운계약서는 실거래가보다 낮은 금액으로 매매계약서를 작성해 세금을 줄이려는 의도로 사용되는 수법으로, 명백한 위법 행위입니다. 매수자와 매도자 모두 세금을 줄이기 위해 공모하거나, 중개사가 유도하는 경우도 존재합니다.
실제로 매도자는 양도소득세를 줄이고, 매수자는 취득세 및 장래의 재산세, 종합부동산세까지 절감하려는 목적이 있지만, 국세청의 실거래가 분석 시스템이 강화되면서 이 같은 행위는 고위험군으로 분류되고 있습니다.
다운계약서를 작성하게 되면 추후 세무조사 시 실거래가 확인이 되면, 누락된 세액뿐만 아니라 상당한 가산세가 부과됩니다. 또한 지방세 부과기관인 시·군·구청에서도 실거래가와 시세 차이를 바탕으로 정밀 검토를 진행하고 있어 이중 감시체계가 작동 중입니다.
이런 계약은 부동산 취득 이후의 매도 과정에서도 문제를 발생시키게 됩니다. 낮은 금액으로 취득했다는 전제하에 양도차익이 크게 나타나게 되고, 이로 인해 오히려 더 높은 양도세를 물게 되는 결과를 초래할 수 있습니다.
📊 다운계약서 작성 시 세무 리스크 비교표
| 구분 | 의도한 효과 | 실제 결과 | 법적 리스크 |
|---|---|---|---|
| 양도소득세 | 매도자 세금 감소 | 세무조사 후 추징 | 가산세 최대 40% |
| 취득세 | 매수자 세금 절감 | 실거래 기준 재산세 추징 | 지방세법 위반 |
| 양도차익 | 양도차익 축소 | 향후 매도 시 과도한 세금 부담 | 실거래가 미신고 처벌 |
| 기타 | 세무 회피 | 재산분할 시 분쟁 유발 | 탈세 혐의로 형사처벌 가능 |
다운계약서는 부동산 거래의 투명성을 해치는 대표적인 불법 관행으로, 적발 시 막대한 세무·형사적 리스크를 동반하게 됩니다. 법적 절차를 준수하고 정직한 금액으로 거래하는 것이 장기적으로도 이익입니다.
🎁 증여냐 매매냐? 불분명한 거래
가족이나 지인 간 부동산 거래는 일반적인 거래보다 가격 결정이나 계약 조건이 느슨한 경우가 많습니다. 이로 인해 거래 자체가 ‘매매’인지, 아니면 ‘증여’인지 애매하게 처리되는 경우가 자주 발생합니다.
이러한 불분명한 거래는 국세청 입장에서 ‘변칙 증여’로 간주되기 쉬운 구조이며, 실제로 시장 시세보다 지나치게 낮은 가격으로 부동산을 매매한 경우 ‘저가양수’로 보아 증여세를 부과하기도 합니다.
현행 세법상 부모나 형제 등 특수관계인 간 부동산 거래는 반드시 시가를 기준으로 해야 하며, 거래 금액이 시가의 70% 이하인 경우에는 그 차액만큼을 ‘증여’로 간주하게 됩니다. 이로 인해 나중에 수억 원의 증여세가 부과되는 사례도 실제 존재합니다.
지인 간 거래라고 해서 별다른 계약서 없이 계좌이체만으로 대금을 지급하거나, 말로만 계약 내용을 주고받는 것은 절대 지양해야 합니다. 모든 거래는 제3자가 봐도 명확히 ‘매매’라는 사실을 입증할 수 있도록 계약서, 이체증빙, 감정평가서 등 객관적 자료를 갖춰야 합니다.
🧾 특수관계인 간 거래 판정 기준표
| 기준 항목 | 합법적 매매 | 증여로 간주되는 사례 |
|---|---|---|
| 거래 금액 | 시가의 80% 이상 | 시가의 70% 이하 |
| 계약서 작성 여부 | 공인중개사 통해 명확 작성 | 구두 계약 또는 증빙 미흡 |
| 자금 흐름 | 금융기관 통한 입증 가능 | 차용증 없음, 대금 일부만 입금 |
| 거래 상대방 | 비특수관계인 또는 시가 거래 | 가족, 친족 간 거래 |
특수관계인 간의 거래는 세무서에서 더욱 정밀하게 들여다보는 영역이며, 자칫 증여세 추징은 물론이고 세법상 혐의로 조사를 받을 가능성도 배제할 수 없습니다. 거래를 투명하게 처리하고 충분한 객관적 자료를 준비하는 것이 핵심입니다.
📌 다음 섹션인 “명의만 빌려주는 공동명의 계약”이 자동으로 이어집니다. 계속 확인해 주세요.
👥 명의만 빌려주는 공동명의 계약
부동산 취득 시 절세를 목적으로 배우자나 자녀, 혹은 지인의 명의를 일부 사용하는 ‘공동명의’는 흔히 사용하는 전략 중 하나입니다. 하지만 실질적인 자금 부담이나 권리가 없이 명의만 올리는 방식은 세법상 ‘명의신탁’으로 간주되어 매우 위험한 계약 유형에 해당합니다.
예를 들어, 남편이 전액을 부담했음에도 불구하고 절세를 위해 아내를 50% 공동명의자로 올리는 경우, 국세청은 이 부분을 증여로 간주할 수 있습니다. 증여로 판단되면 증여일 당시의 시가를 기준으로 증여세가 부과되며, 일정 기준을 초과할 경우 가산세까지 포함됩니다.
특히 아파트와 같은 고가 주택을 자녀와 공동명의로 취득했을 때 자녀가 아무런 자금 출처도 입증하지 못한다면, 이 역시 변칙 증여로 판정되어 세무조사의 대상이 됩니다. 최근에는 자금 출처 조사 범위가 넓어지고 있어 ‘명의만 빌리는 행위’는 쉽게 적발됩니다.
공동명의는 취득세, 재산세, 종부세 등 다양한 세금을 줄이는 데 도움이 될 수 있지만, 이는 ‘실질적으로 분할 투자한 경우’에 한해 정당성이 인정됩니다. 단순히 세금 줄이기 위해 명의를 나눴다면 세무 리스크는 오히려 커지게 됩니다.
👨👩👧 공동명의의 합법성과 위험성 비교
| 항목 | 합법적 공동명의 | 위험한 명의신탁 |
|---|---|---|
| 자금 출처 | 각자 소득 또는 증빙 가능 | 한 사람이 전액 부담 |
| 세금 부담 | 지분 비율로 적절히 분산 | 증여세 발생 가능 |
| 법적 책임 | 각 명의자 동일 책임 | 명의자 무지 시 분쟁 가능 |
| 세무조사 리스크 | 낮음 | 높음, 자금추적 필수 |
공동명의는 자칫하면 절세가 아니라 '탈세'로 전환될 수 있는 양날의 검과도 같은 제도입니다. 실질적 권리와 자금이 분명하지 않다면 ‘명의신탁 해지 소송’, ‘세금 추징’, ‘형사처벌’까지 이어질 수 있는 만큼 명확한 기준과 준비가 요구됩니다.
🏠 임대차계약을 가장한 명의신탁
일부 투자자나 고액 자산가들은 부동산의 실제 소유자가 본인임에도 불구하고, 제3자의 명의로 등기를 한 뒤 자신은 ‘임차인’으로 계약을 체결하는 방식으로 소유 사실을 숨기려는 시도를 합니다. 이러한 행위는 명백한 명의신탁이며, 임대차계약은 허위로 간주됩니다.
이러한 방식은 흔히 채권자로부터 재산을 은닉하거나, 세무 당국의 자산 파악을 회피하기 위한 목적에서 발생합니다. 명의자는 단순한 ‘명의만 제공한 사람’일 뿐 실제로는 아무런 소유 권한이 없으며, 실소유자는 임대인 계약서를 만들어 위장 전입 형태로 입주합니다.
이 경우 부동산 등기부등본상 명의자와 실사용자가 다르기 때문에 세무서나 법원에서도 의심을 가질 수밖에 없습니다. 특히 이런 거래는 차명 계좌 사용, 허위 임대소득 신고, 재산은닉 등의 혐의로 확대되어 ‘조세범처벌법’ 위반 소지가 큽니다.
현재는 임대차 계약 관련 서류들이 전산으로 공유되고 있어, 이러한 허위 계약은 점점 더 발각될 확률이 높아지고 있습니다. 자칫하면 허위 계약에 연루된 명의자 역시 공범으로 조사 대상이 될 수 있으며, 민사상 책임뿐 아니라 형사상 처벌까지 받을 수 있습니다.
🏘️ 명의신탁 vs 실제 임대차 계약 비교표
| 구분 | 정상 임대차 | 명의신탁 가장 임대차 |
|---|---|---|
| 임대인 | 소유자 본인 | 명의 대여자 |
| 임차인 | 제3자 또는 실거주자 | 실소유자 본인 |
| 금전 흐름 | 계좌이체 및 증빙 가능 | 무자료, 현금거래 많음 |
| 위험성 | 낮음 | 세무조사·처벌 가능성 |
명의신탁은 단순한 계약 형태의 문제가 아니라, 명의대여를 통한 위장 소유 구조로 해석될 수 있어 매우 위험한 수법입니다. 세금 회피보다 중요한 것은 소유권의 정당성과 거래의 투명성이라는 사실을 반드시 기억해야 합니다.
💡 세무사가 알려주는 안전계약 팁
부동산 계약을 체결할 때 '세금을 줄이는 방법'보다 '세금 리스크를 줄이는 방법'을 우선 고려하는 것이 현명한 판단입니다. 세무전문가들이 강조하는 가장 기본적인 원칙은 바로 '사실대로, 정확하게, 투명하게' 거래를 진행하는 것입니다.
우선, 모든 계약은 반드시 서면으로 남기고, 계약금과 잔금은 계좌이체로 증빙이 가능해야 합니다. 가급적 공인중개사를 통해 표준계약서를 작성하는 것이 바람직하며, 계약의 흐름이 누가 봐도 명확하도록 문서화하는 것이 핵심입니다.
취득자금의 출처는 본인 계좌, 증여세 신고 또는 차용증으로 입증이 가능해야 하며, 자녀 명의로 부동산을 취득하는 경우에도 반드시 사전에 자금 흐름을 정리해 두는 것이 중요합니다. 국세청은 출처 조사 시 10년간의 금융 자료를 확인할 수 있습니다.
공동명의를 활용할 경우 실제 부담한 자금 비율과 동일하게 지분 비율을 설정해야 하며, 형식적인 명의 공유는 오히려 증여세 또는 명의신탁 문제로 이어질 수 있습니다. 단순한 절세 목적이라면 오히려 세무조사의 타깃이 될 수 있으니 주의해야 합니다.
📌 세무사가 추천하는 계약 체크리스트
| 체크 항목 | 필수 조치 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 계약서 작성 | 공인중개사 통해 표준계약서 작성 | 구두 계약, 자필 계약 피하기 |
| 자금 출처 | 입금계좌 명확, 출처 증빙 확보 | 현금거래 또는 계좌 미일치 |
| 세금신고 | 실거래가 기준 취득세·양도세 신고 | 다운계약, 가액 누락 금지 |
| 공동명의 | 실제 자금 기여도에 따라 지분 설정 | 명의만 빌려주는 행위 절대 금지 |
부동산 세금은 단순히 줄이는 것이 목적이 되어서는 안 되며, 법의 틀 안에서 최대한 안정적인 구조로 계약을 진행하는 것이 가장 효과적인 절세 전략입니다. 전문가와 상담하고 세금 시뮬레이션을 거치는 습관을 들이는 것이 좋습니다.
🙋♀️ FAQ
Q1. 다운계약서를 작성하면 바로 처벌되나요?
A1. 적발 시 세무조사 후 소명 기회가 주어지며, 고의성이 입증되면 가산세와 함께 형사처벌까지 이어질 수 있습니다.
Q2. 부모가 자녀에게 부동산을 싸게 팔면 증여세가 무조건 나오나요?
A2. 시가 대비 70% 이하로 거래되면 그 차액만큼 증여로 간주되어 증여세가 부과될 수 있습니다.
Q3. 가족 공동명의는 항상 위험한가요?
A3. 자금 출처가 명확하고 각자의 지분에 대한 실제 자금 기여가 있다면 합법적인 공동명의로 인정받을 수 있습니다.
Q4. 임대차 신고를 하지 않으면 어떤 불이익이 있나요?
A4. 임차인은 보증금 보호를 받지 못하고, 임대인은 임대소득이 추징되며 가산세가 부과될 수 있습니다.
Q5. 명의신탁이 문제될 때 어떤 처벌이 따르나요?
A5. 과태료, 증여세, 취득세 추징은 물론 형사처벌로 이어질 수 있으며, 소유권 반환 소송도 발생할 수 있습니다.
Q6. 실거래가보다 낮은 금액으로 계약하면 모두 위법인가요?
A6. 시장가격 변동 범위 내에서 차이가 나는 정도는 문제가 없지만, 고의적으로 거래가를 낮춰 세금을 줄이면 탈세로 간주됩니다.
Q7. 계약서 없이 부동산 거래해도 되나요?
A7. 법적으로 가능하지만, 향후 분쟁과 세무상 문제 발생 가능성이 매우 높아 반드시 서면계약을 작성하는 것이 바람직합니다.
Q8. 세금 때문에 고민될 때 누구에게 먼저 상담해야 하나요?
A8. 공인세무사 또는 세무법인을 통해 상담을 받아야 하며, 정확한 시뮬레이션을 통해 합법적인 절세 전략을 수립하는 것이 안전합니다.